Quase um terço das casas em Portugal não é a residência habitual de ninguém. Os preços estão em máximos e o imposto sobre imóveis abaixo da média europeia.

Quase um em cada três alojamentos não era residência habitual em 2021

Os Censos contaram 5 970 677 alojamentos familiares clássicos para 4,15 milhões de agregados domésticos privados. Só 69,4% eram residência habitual. Os restantes 1 828 096 dividiam-se entre 1 104 881 residências secundárias (18,5%) e 723 215 alojamentos vagos (12,1%).

A fronteira entre as duas categorias é menos nítida do que parece. Uma residência secundária é qualquer casa usada só parte do ano: casas de férias, mas também casas de emigrantes, casas de família herdadas e visitadas de vez em quando ou casas de quem trabalha noutra cidade. Um alojamento vago é o que estava desocupado no momento do recenseamento. Em ambos os casos, ninguém vive lá habitualmente. O estudo do IHRU de 2024 concluiu que 485 461 dos alojamentos vagos não precisavam de reparações ou precisavam apenas de reparações ligeiras, e que nenhum município tem falta de alojamentos em termos absolutos.

As taxas de alojamentos sem residentes habituais são mais altas no interior, onde a população diminui, e no litoral algarvio, onde pesam as casas de férias. Os números absolutos são mais altos onde os preços também o são. O terço dos concelhos com preços mais altos tem a taxa mais baixa, 25,7%, mas concentra 56% (1 028 615) de todos os alojamentos que não são residência habitual. Só Lisboa tinha 77 596, dos quais 47 748 vagos, e Loulé, com 37 631, vinha logo a seguir.

Capacidade habitacional não utilizada. Com a dimensão média de cada concelho em 2021 (2,50 pessoas por alojamento de residência habitual no conjunto do país), os alojamentos que não são residência habitual poderiam acolher cerca de 4,5 milhões de pessoas, 44% da população residente. Só os vagos dariam para 1,78 milhões. São limites máximos: um terço dos alojamentos vagos precisa de reparações médias ou profundas, muitas residências secundárias nunca chegarão ao mercado e boa parte desta capacidade está em zonas com pouco emprego. O mapa mostra as duas versões, por distrito e concelho.

Ao ritmo atual, construir tantas casas como as que estão vagas levaria 26 anos

Em 2025 foram concluídos 27 301 fogos em construções novas para habitação familiar, mais 10,7% do que no ano anterior e o valor mais alto da série do INE, que começa em 2011. A construção nova caiu para 7148 fogos em 2015 e só recuperou aos poucos. Ainda assim, um ano de construção nova ao ritmo atual equivale a 4% dos alojamentos vagos contados nos Censos 2021.

A comparação é aritmética e tem limites. Um fogo novo soma-se ao parque, enquanto um alojamento vago já existe mas pode estar onde há pouca procura, precisar de obras ou não estar à venda nem para arrendamento, e o número de vagos mudou desde 2021. Mostra a escala: o parque já construído onde ninguém vive habitualmente equivale a várias décadas de construção nova.

As casas existentes sobem mais do que as novas

O Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal de maio de 2026 aponta uma divergência marcante: em 2025, os preços dos alojamentos existentes subiram 18,9%, contra 14,2% nos novos. O Índice de Preços da Habitação do INE, publicado pelo Eurostat, mostra os mesmos valores, e a diferença acumula-se há uma década. Desde 2015, os alojamentos existentes subiram +184% e os novos +112%.

Isto pesa no argumento fiscal. As casas novas são avaliadas para efeitos de IMI ao custo de construção atual. As existentes mantêm o valor atribuído na última avaliação, com um desconto adicional pela idade, pelo que as casas cujos preços mais sobem são muitas vezes as tributadas com base nas avaliações mais antigas e mais baixas.

O IMI por prédio está estagnado em euros enquanto os preços disparam

A coleta de IMI sobre prédios urbanos relativa a 2025 foi de 1,65 mil milhões de euros, em 7,05 milhões de prédios tributados: cerca de 234 € por prédio. Em 2015, o valor era 230 €. Na mesma década, os preços no consumidor subiram 25% e os da habitação 164%.